Services à la copropriété

Valeur assurable

Le Code Civil du Québec stipule que le Syndicat a l’obligation de maintenir une assurance en vigueur dont la couverture correspond à 100% de la valeur de remplacement de l’immeuble. Par ailleurs, il incombe au Syndicat de déclarer le coût estimé de remplacement à la lumière de ses propres analyses. L’évaluateur agréé est le spécialiste reconnu pour procéder à l’examen de la propriété, puis à en estimer la valeur de remplacement. De plus, celui-ci jouit de l’indépendance nécessaire lui permettant d’effectuer les justes estimations d’une manière impartiale.

L’évaluateur agréé connaît bien les bâtiments et la façon dont ils sont construits. Il est le spécialiste reconnu dans l’industrie pour estimer la valeur de remplacement de l’immeuble pour le compte du Syndicat. De plus, l’évaluateur agréé doit maintenir en vigueur une assurance professionnelle, advenant toute erreur ou omission dans l’exercice de ses fonctions. En cas d’erreur, les pénalités que l’assureur exigerait sont couvertes par l’assurance-responsabilité de l’évaluateur agréé, éliminant ainsi les risques de poursuite des administrateurs.

Méthodologie

Nous débutons nos mandats par la visite de l’immeuble qui comprend 2 à 3 unités logement typique ainsi que toutes les aires communes incluant les salles mécaniques et électriques. Nous établissons ensuite les superficies à l’aide des plans de cadastre du Registre Foncier du Québec et des plans d’architecture qui nous sont fournis par les clients et nous détaillons les différentes caractéristiques de l’immeuble. Enfin, les coût de remplacement et de reproduction contenus dans nos rapports sont calculés selon le manuel « Marshall & Swift Valuation Service« , produit par Marshall & Swift/Boeckh selon les paramètres suivants :

Notre estimation du coût de remplacement comprend :

  •  Coût pour l’ensemble de l’édifice incluant tous les aménagements standard prévus des parties communes et privatives, réalisés sans supplément de coût par le promoteur à l’intérieur de chaque partie privative;
  • Plans et spécifications, surveillance de chantier et permis de construction, incluant toutes les taxes applicables au moment de la construction (T.P.S. et T.V.Q.), ainsi que l’administration et le profit de l’entrepreneur, incluant compensation des travailleurs et assurances durant la construction;
  • Frais de financement intérimaire durant la période normale de construction;
  • Coût de la main-d’œuvre et des matériaux;
  • Services du bâtiment jusqu’à la ligne de propriété;
  • Préparation du terrain, excavation et remblai pour le bâtiment seulement.

Sauf pour les éléments spécifiquement identifiés au paragraphe suivant, notre estimation du coût de construction ne comprend pas :

  • La valeur du terrain et son aménagement;
  • La décoration ou l’aménagement intérieur qui excède les coûts en dollars courants des aménagements proposés à l’origine par le constructeur, tel que les cuisines de luxe et autres aménagements fournis en option;
  • Le mobilier non fixe, les appareils électroménagers;
  • Le profit du promoteur et les frais de subdivision;
  • Appareils de conditionnement de l’air individuel des unités résidentielles (si en option).